اسناد بر دو قسم هستند، رسمی و عادی. اسناد رسمی از اعتبار بیشتری نسبت به سایر اسناد برخوردار هستند و باعث شده تا اشخاص قرادادها ،عقود و واگذاری املاک و مواردی از این قبیل را از طریق سند رسمی منعقد کنند و انجام دهند تا از بابت ضمانت اجرا آرامش خاطر داشته باشند . و اگر زمانی به هر علت متعهد از انجام تعهدات خود سرباز زد از طریق سند رسمی ان را پیگیری نمایند .
معمولا در تعهدات واگذاری و یا فروش املاک در قالب قولنامه فروشنده متعهد می شود که در تاریخ معین سند را به نام خریدار منتقل نماید پس قولنامه وعده ای برای تنظیم سند انتقال از بنگاه تا دفترخانه است. انتقال مالکیت یک ملک میتواند از طریق دو نوع سند صورت گیرد، سند عادی و سند رسمی، بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی محسوب میشود.
بر اساس ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، سند عادی محسوب میگردند. سند رسمی نسبت به سند عادی از اعتبار بسیار بالاتری در دادگاه های ایران برخوردار هستند چرا که امکان ادعای انکار و تردید نسبت به آن نمیتوان داشت و تنها راه برای بی اعتبار کردن سند رسمی، ادعای جعل هست و یا فاقد موارد مذکور در ماده ۱۲۸۷ می باشد.
همچنین یکی دیگر از موارد برتری سند رسمی به سند عادی، امتیاز ذکر شده درماده ۲۲ قانون ثبت می باشد. به موجب این ماده از قانون ثبت: وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد. آنچه که به صورت عرفی در معامله املاک رایج می باشد این است که افراد با حضور در دفاتر املاک، مبایعه نامه یا قول نامه را امضا میکنند و خریدار بخشی از مبلغ ملک را می پردازد و پرداخت مابقی مبلغ ملک به زمان تنظیم سند رسمی توسط فروشنده موکول می گردد. گاهی پیش می آید که خریدار حاضر به انجام تعهد خود مبنی بر پرداخت مابقی ملک هست اما فروشند از تنظیم سند سرباز می زند و به تعهد خود عمل نمی کند در این جا بحث دعوای الزامبه تنظیم سند رسمی مطرح میگردد.
لطفاً توجه داشته باشید که مشاوره حقوقی نیازمند بررسی جزئیات و شرایط حسب مورد است.
پیشنهاد میکنم در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر، با وکیل در اهواز یا وکلای متخصص موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید مشورت کنید.
قولنامه و مبایعه نامه و اثر آن در تنظیم سند رسمی
یکی از اثرات قولنامه، تنظیم سند رسمی است، اعم از اینکه، آن را قولنامه یا مبایعهنامه بنامیم. قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معاملهای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکردهاند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.
این توافقها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثباتکننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار میتواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث میتوانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند. با رعایت تشریفات مورد نیاز، طرفین اقدام به ثبت مالکیت میکنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است
حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی میافتد؟
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می شود و متعهد له میتواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر میکند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمیتواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل میشود و در صورت امتناع آنها، دادگاه میتواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.
مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتی قابل نقل انتقال از مکان به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال غیر منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار می تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفتر موسسه حقوقی و داوری دادگران عدالتخواه امید
تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
این دعوی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی به صورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.
موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید
موسسه حقوقی و داوری دادگران عدالتخواه امید با مدیریت جناب آقای رضا دانش وکیل پایه یک دادگستری، مفتخر است با بهره گیری از کادری مجرب از وکلای متخصص در تمامی امور حقوقی و کیفری؛ آماده ارائه هرگونه خدمات وکالتی و مشاوره ای برای اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از شرکتهای خصوصی و دولتی در تمامی مراجع قضایی و دادگستری می باشد.
اثبات معامله در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
اثبات معامله با خوانده یکی از مهمترین ارکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی میباشد چه اینکه الزام به تنظیم سند فرع بر انتقال مالکیت بوده و تا زمانی که انتقال شرعی و قانونی ملک به خواهان اثبات نشود حکم به تنظیم سند صادر نخواهد شد و بر این اساس لازم است که خواهان بدواً مالکیت خود را که در نتیجه قرارداد کتبی یا شفاهی حاصل نموده است بوسیله یکی از ادله اثبات دعوی که در ماده 1258 قانون مدنی احصا شده است اثبات نماید که البته براساس مقررات قانون مدنی در صورت احراز شرایط صحت معامله، ضرورتی به اثبات لزوم انتقال مالکیت رسمی نبوده و به تبع اثبات مالکیت، تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی مالکیت نیز اثبات خواهد شد چرا که مطابق ماده 225 قانون مدنی بر اساس عرف و عادت متعارف، تنظیم سند جزء تبعات و لوازم عرفی ملک دارای سابقه ثبتی بوده و لزومی ندارد که حتماً در قرارداد کتبی یا شفاهی تصریحی به تنظیم سند شده باشد
هرچند اگر مهلت نهایی تنظیم سند و محل آن مشخص و توافق شده باشد خواهان را از ارسال اظهارنامه بی نیاز خواهد کرد در غیر این صورت لازم است که خواهان قبل از اقامه دعوی، قصد و آمادگی خود مبنی بر تنظیم سند را در ظرف مهلت عرفی در یکی از دفاتر اسناد رسمی به خوانده اعلام و اظهار نماید تا در صورت استنکاف مشارالیه از تنظیم سند، مقدمات طرح دعوی فراهم گردد. و اگر در قرارداد کتبی زمان و مکان تنظیم سند مشخص شده باشد خواهان (خریدار) مکلف است که طبق شرایط قرارداد در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر شده و با ارائه اسنادی که مویّد انجام تعهدات قراردادی میباشد (مثلاً چک بانکی که مویّد آماده بودن باقیمانده ثمن معامله باشد) آمادگی خود را جهت تنظیم سند رسمی اعلام نماید و در صورتی که فروشنده به هر دلیلی در دفترخانه حاضر نشود خواهان می تواند از سر دفتر اسناد رسمی تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید. خواهان علاوه بر اثبات مالکیت، باید ادلهای به دادگاه ارائه نماید که بر اساس آن اثبات شود که خواهان به تمام تعهدات قانونی و قراردادی خود مبنی بر پرداخت تمام ثمن یا قسمت توافق شده آن و سایر شروط و تعهداتی که برعهده ایشان بوده است مطابق توافقات به عمل آمده اقدام نموده است در غیر این صورت اگر تنظیم سند منوط به انجام تکالیف و تعهداتی در ظرف مدت زمان توافق شدهای باشد و خواهان به تعهدات مذکور در مدت توافق شده عمل ننموده باشد صدور حکم به تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه خواهد شد .
نکات مهم در تنظیم سند رسمی
در الزام به تنظیم سند رسمی که طبق ماده ۲۲_۴۷ و قانون ثبت دولت و محاکم قضایی صورت می گیرد، فردی که یک ملک به نام او ثبت شده است را به عنوان مالک ملک دانسته و اینکه شخص وکالت بلاعزل و مبایعه نامه داشته باشد را نمی توان به عنوان مالکیت شخص در نظر گرفت. همچنین لازم به ذکر است که طبق قانون مدنی و ماده های ۲۱۹ و ۲۳۰ از آن و ماده ۱۹۸ قانون این دادرسی مدنی، تعیین شده است که اگر هنگام کلیه معامله ها شامل عقود و قراردادها اموال غیر منقول مثل ابنیه، املاک و اراضی و برای اموال منقول که سند رسمی داشته باشند، مثل اتومبیل و فروشنده این تعهد را داده باشد که در موارد خاصی سند رسمی اموالی که به فروش رسانیده را به نام خریدار تنظیم کند و روی این تعهد نماند، همچنین بسیار اتفاق افتاده که فردی از طریق مبایعه نامه ملکی را خریده باشد و بعدا فروشنده آن ملک را با یک قرارداد دیگر واگذار کرده است، یا با در نظر گرفتن اینکه سند رسمی به اسم فروشنده بوده اگر آن سند در رهن قرار داد باشد یا به جهت دیون فروشنده ملک به دستور مراجعه قضایی بازداشت گردیده است، در این صورت فرد خریدار می تواند نسبت به تسلیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به مراجع قضایی مربوطه اقدام نماید.
موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید اهواز آماده ارائه خدمات حقوقی و معرفی وکیل پایه یک دادگستری در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد.
