“ما در کنار شما در هر مرحله”
از مرحله تحقیقات اولیه تا دفاع در دادگاه، تیم وکلای ما همواره در کنار شما خواهد بود. ما از شما گوش میدهیم، شما را راهنمایی میکنیم و همه تلاش خود را برای حفظ حقوق شما انجام میدهیم.
تعدیل چیست
در اصطلاح حقوقی، تعدیل اجاره بها به معنای تعویض یا تغییر مبلغ اجاره بها است.
طرفین قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستأجر، میتوانند در صورت عدم توافق در خصوص تعدیل اجاره بها، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها را مطرح کنند.
در صورتی که طرفین نتوانند به توافق برسند، دادگاه با استناد به شرایط اقتصادی کشور و تغییرات هزینههای زندگی، میتواند اجاره بها را تعدیل کند.
به عبارت دیگر، دادگاه میتواند مبلغ اجاره بها را بر اساس ترقی یا تنزل هزینههای زندگی تعیین کند. اجازه تعدیل اجاره بها توسط دادگاه بر اساس شرایط مشخصی است که در توضیحات بعدی آورده شدند، از جمله انقضاء مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ مقرر در حکم قطعی.
این موارد باید در نظر گرفته شوند و با توجه به شرایط واقعی هر پرونده، دادگاه تصمیم خود را میگیرد. بنابراین، در صورت عدم توافق در خصوص تعدیل اجاره بها، موجر و مستأجر میتوانند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها را در برابر دادگاه مطرح کنند. دادگاه در نظر گرفتن شرایط مربوطه و با جلب نظر کارشناس، تعدیل اجاره بها را تصمیم خواهد داد.
تعدیل اجاره بها
بنابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، موجر یا مستأجر میتوانند درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را بر اساس ترقی یا تنزل هزینه زندگی بنمایند.
اما این حق فقط در صورتی ممکن است که مدت اجاره منقضی شده باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از ملک یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که برای تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد. در صورت ارائه درخواست تجدیدنظر، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این زمینه قطعی و قابل اجرا است.
بیشتر بخوانید :
شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها در قانون 1356
تعدیل اجاره بها براساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، به شرح زیر است:
انقضاء مدت اجاره: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، تعدیل اجاره بها را مشروط به انقضاء مدت اجاره قرار داده است. به عبارت دیگر، برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها، مدت اجاره باید به پایان رسیده باشد. این شرط در ماده به صورت صریح ذکر شده است.
سپری شدن ۳ سال تمام شمسی: شرط دیگری که باید برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها مد نظر قرار گیرد، سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ مقرر در حکم قطعی است. به عبارت دیگر، باید سه سال از زمانی که آخرین تعدیل اجاره بها انجام شده است، گذشته باشد. در مورد عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره یا بین رفتن شغل موضوع اجاره، این موارد نمیتوانند به تنهایی موجب سالب شدن حق مستاجر برای درخواست تعدیل اجاره بها شوند.
مستأجر میتواند به دلایل قانونی یا شخصی از استفاده از ملک خودداری کند، اما این موضوع تأثیری در حقوق موجر برای درخواست تعدیل اجاره بها نخواهد داشت. در هر صورت، موجر میتواند در طول مدت اجاره مبلغ اجاره بها را از مستأجر دریافت کند.
“از پیچیدگیهای حقوقی خسته شدهاید؟
ما به شما کمک میکنیم. با تیم حقوقی ما، مسیر راحتی به سوی رسیدن به عدالت و حل مسائل حقوقی خود داشته باشید. تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.”
بررسی دعوی تعدیل اجاره بها
مبنای محاسبه تعدیل اجاره بها
تشخیص میزان مال الاجاره در دعوای تعدیل اجاره بها نیازمند تخصص و تجربه است. بررسی عوامل مختلفی مانند نوع ملک، موقعیت جغرافیایی، مدت زمان اجاره، مساحت، نوع کاربری و سایر عوامل میتواند در تعیین مبلغ مال الاجاره تأثیرگذار باشد.
در بسیاری از موارد، دادگاهها برای تعیین میزان مال الاجاره به کارشناسان متخصص مراجعه میکنند. این کارشناسان با بررسی ملک و مقایسه آن با ملکهای مشابه در منطقه، به تخمینی از اجاره بها میرسند. آنها نیز میتوانند عوامل مختلف را در نظر بگیرند، مانند قدمت ملک، شرایط فعلی بازار املاک، وضعیت تعمیرات و سایر اطلاعات مربوط به ملک. استناد به نظر کارشناس در رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها یک شیوه رایج است و میتواند به عنوان یک منبع قابل اعتماد برای تعیین میزان مال الاجاره مورد استفاده قرار بگیرد. با این حال، در نهایت تصمیم در خصوص مبلغ نهایی مال الاجاره توسط دادگاه صادر میشود و دلایل و تفسیرهای مختلفی ممکن است در این رابطه در نظر گرفته شود.پ
الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها
برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها باید سمت قانونی خود را احراز کنید. برای احراز سمت ذی نفع مالک یا موجر، معمولاً دادگاه با استعلام از اداره ثبت املاک آخرین مالک ملک را تأیید میکند.
همچنین، خواهان موظف است در دادگاه ذینفع بودن خود را ثابت کند و مستندات مربوطه را به دادگاه ارائه دهد. احراز رابطه استیجاری نیز از طریق اجارهنامه انجام میشود، و لذا تأیید وجود قرارداد اجاره مهم است. در مورد رأیهای قبلی در خصوص تعدیل، اگر مدت سه سال مقرر در ماده انقضا گذشته باشد، باید به آن اشاره کنید و اعلام کنید که مدت اعتبار آن رأی به پایان رسیده است.
اگرچه دادگاه در تصمیمگیری خود به این موارد توجه خواهد کرد، اما عدم رعایت شرایط و عدم ارائه مدارک ممکن است باعث رد دعوی شود. در صورت صدور رأی، تعدیل از تاریخ تقدیم دادخواست اعمال میشود و به درخواست تعدیل ماههای گذشته ترتیب اثر داده نمیشود. در هر صورت، برای حقوقی بودن و رعایت شرایط مربوطه در دعوای تعدیل اجاره بها، بهتر است با وکیل در اهواز مشورت کنید.
