طبق گفته ی وکیل ملکی قرارداد اجاره به عنوان یک قرارداد ملزم محسوب میشود، به این معنی که طرفین باید به شرایط و مفاد آن پایبند باشند.
اما در برخی موارد، مستاجر میتواند قبل از تحویل ملک، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. این حق، به تدابیر و شرایط خاصی بستگی دارد که در قانون مدنی تعیین شده است.
وکیل ملکی می گوید :
قرارداد اجاره یک عقد لازم است و طرفین نمیتوانند قرارداد رو فسخ یا بهم بزنند در قرارداد اجاره ممکن است مواردی رخ دهد که باعث ایجاد مشکلات برای مستاجر شود. در برخی موارد، مستاجر ممکن است قبل از دریافت فیزیکی ملک، تمایل به فسخ قرارداد اجاره داشته باشد. قانون مدنی در برخی موارد، این حق را به مستاجر میدهد که قبل از تحویل ملک، قرارداد را فسخ کند.
مواردی که به طرفین این امکان را میدهند که قرارداد را فسخ کنند عبارتند از :
- شرط فسخ یا بهم زدن در قرارداد درج شده باشه
- توافق طرفین
- فسخ با توجه به قانون
در این مقاله، به بررسی موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله، وجود عیب در عین مستاجره، عدم تحویل آن، وجود حق فسخ و تخلف از شرط فعل در عقد اجاره می پردازیم.
بیشتر بخوانید : خیار فسخ در قانون مدنی
موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
قرارداد اجاره به عنوان یک قرارداد لازم محسوب میشود. این به این معنی است که بر هر دو طرف قرارداد تعهداتی عابر میشود و فسخ قرارداد تنها با رضایت دو طرف یا به دلیل موجبات فسخ قانونی امکان پذیر است. بنابراین، در عمل، فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل معمولاً نیازمند وجود یکی از شرایط فسخ قانونی است. این شرایط می تواند شامل وجود خیارشرط، خیارات قانونی دیگر یا شرایطی باشد که قانون برای فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل تعیین کرده است.
بعضی از موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ممکن است شامل موارد زیر باشد:
1. وجود و پیشبینی حق فسخ: در برخی قراردادهای اجاره، حق فسخ برای یک یا هر دو طرف در نظر گرفته شده است و این حق میتواند قبل از تحویل ملک توسط مستاجر استفاده شود.
2. وجود عیب در عین مستاجره یا ملک: اگر ملک مورد اجاره عیب جدی داشته باشد که باعث کاهش قابل توجه ارزش و استفاده از ملک میشود و مستاجر این عیب را پس از امضای قرارداد اجاره کشف کند، میتواند به فسخ قرارداد اجاره درخواست کند.
3. عدم تحویل عین مستاجره یا ملک: اگر ملک مورد اجاره در زمان تعیین شده توسط موجر تحویل نشود، مستاجر ممکن است قرارداد را فسخ کند.
4. تخلف از شرط فعل در عقد اجاره: اگر یکی از طرفین قرارداد اجاره از شرایط و تعهدات مشخص شده در قرارداد خارج شود و تخلف کند، طرف دیگر ممکن است قرارداد را فسخ کند.
وجود عیب در عین مستاجره
ماده 479 قانون مدنی اشعار می دارد: “عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.” البته، اگر موجر، رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر، حق فسخ ندارد.
بیشتر بخوانید : فسخ معامله به استناد خیار غبن
عدم تحویل عین مستاجره
یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، عدم تحویل عین مستاجره توسط موجر است.
در صورتی که موجر نتواند عین مستاجره (ملک مورد اجاره) را به مستاجر تحویل دهد، مستاجر در این مورد حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده 476 قانون مدنی به این موضوع اشاره میکند و مقرر میکند که موجر موظف است عین مستاجره را به مستاجر تحویل دهد.
در صورتی که موجر از تحویل عین مستاجره امتناع کند، مستاجر میتواند از طریق اجباری او را مجبور به تحویل ملک کند. اگر اجبار مستاجر به موجر امکانپذیر نباشد، مستاجر میتواند با دریافت تمام پرداختیهایی که قبلاً به موجر پرداخت کرده است، قرارداد اجاره را فسخ کند.
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
در برخی موارد، در قرارداد اجاره میتوان شروط فعلی را در نظر گرفت. به عنوان مثال، موجر میتواند تعهد کند که برخی اقدامات و تغییرات مشخصی در ملک مورد اجاره را انجام دهد.
اگر موجر از انجام این فعالیتها امتناع کند و امکان الزام او به انجام آنها وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
این موضوع در ماده 239 قانون مدنی آمده است. مثالهایی از شروط فعلی در قرارداد اجاره شامل تعویض درب ورودی ملک در ظرف مدت مشخص (مانند ده روز)، رنگ آمیزی خانه حداقل یک هفته قبل از تحویل آن به مستاجر و سایر موارد مشابه میباشد.
این شروط معمولاً به منظور حفظ و حفاظت از ملک و ارائه آن به مستاجر در شرایط مطلوب تعیین میشوند. با این حال، نکته مهم این است که شروط فعلی قرارداد اجاره باید به صورت صریح در قرارداد ذکر شده و توافقی بین طرفین باشد. همچنین، در صورت وقوع خلاف شرایط و عدم انجام شروط فعلی، مستاجر باید با مشاور حقوقی خود در ارتباط باشد و به استناد ماده 239 قانون مدنی، حق فسخ قرارداد را بررسی کند و اقدامات قانونی مربوطه را انجام دهد.
لطفاً توجه داشته باشید که مشاوره حقوقی نیازمند بررسی جزئیات و شرایط حسب مورد است.
پیشنهاد میکنم در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر، با وکیل در اهواز یا وکلای متخصص موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید مشورت کنید.
