- حوزه املاک از جمله سخت ترین و چالشی ترین حوزه های حقوقی است که تنها با داشتن دانش حقوقی بالا می توان نتایج خوبی بدست آورد. موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید با داشتن کادری مجرب و با سوابق درخشانی در حوزه املاک، آماده طرح هرگونه دعوی ملکی و دفاع از حقوق آحاد مردم است.
تعریف مالکیت
مالکیت رابطهای است میان شخص و مال که به او امکان میدهد از آن مال به هر صورت که مایل باشد، استفاده کند. در عین حال این رابطه موجب میشود تا دیگران از تصرف در مال مورد نظر منع شوند. در واقع این رابطه یک قانون اجتماعی است و مالکیت یکی از نخستین قوانینی است که جامعه آن را پذیرفته و به مردم هم انشاء کرده است.
دعوی اثبات مالکیت
گاهی پیش میآید که همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال میدانند، در نتیجه اختلاف و دعوا میان آنها بالا میگیرد. در این زمان قانونگذار قدم پیش میگذارد و راه حل اختلاف را نشان میدهد. راه چاره این است هرکس که مدعی مالکیت مال در اختیار دیگری است؛ با استفاده از دلایل اثبات مانند سند، شاهد یا اماره ید،درستی ادعای خود را ثابت کند. پس حواستان باشد اگر زمانی چنین مشکلی برای شما پیش آمد برای پیروزی در دعوا راهی ندارید جز این که دلایل اثباتی را رو کنید.
دلایل مهم برای اثبات مالکیت
مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است.
امروزه املاک و اتومبیلها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت میرسند؛ به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال نام برده به نام او ثبت شده است، مالک میشناسد. در مورد اموال غیر منقول از جمله املاک در مورد خرید و فروش نیاز به ثبت دارد و طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بنام وی به ثبت رسیده باشد. با عنایت به اینکه قانون ثبت در بعضی از نقاط کشور بطور کامل به مرحله اجراء نرسیده است لذا در خرید و فروش اینگونه املاک با سند عادی انجام می گردد. حال شخصی که با ارائه سند عادی مدعی مالک ملکی میشود و متعاقباً شخصی دیگری نیز با سند عادی خود را مالک معرفی ملک مورد نظر می نماید در فرض این مسئله با چند سئوال باید پاسخ بدهیم:
قاعده ید
قاعده ید موضوع ماده ۳۵ قانون مدنی است که بیان می دارد تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. در این خصوص شخصی که دارای سند عادی هست ( و با فرض اینکه فاقد هرگونه سند می باشد ) چون متصرف می باشد طبق ماده فوق دلیل دیگر از ایشان خواسته نمی شود و شخص دیگری که متصرف نیست ولی دارای سند عادی می باشد به عنوان خوانده دعوا محسوب می گردد و با ارائه سند عادی خود به محاکم قضایی موضوع تصرف و قاعده ید طرف مقابل دعوا را زیر سئوال ببرد و مدعی عدوانی بودن تصرف ایشان گردد. در این رابطه با چند موضوع مواجه می گردیم متصرف با ارائه سند عادی ادعای خوانده دعوا را دایر بر رد عدوانی بودن تصرف خود مالکیت خود را اثبات نماید در این رابطه اگرچه تاریخ سند عادی طرفین از جمله موادری می باشد که می توان با توجه به موخر و مقدم بودن تاریخ وقوع بیع ( سند عادی ) مورد توجه قرار داد و بر اساس آن حکم صادر نمود با این حال از ارزش اثباتی شاهد هم نباید غافل شد. خیلی از اوقات میتوان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته فراموش نشود که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه او باید راست گو و موجه باشد و به ظاهر هم مشکلی که اعتبار شهادت او را خدشهدار سازد، نداشته باشد.
اماره ید
اماره ید یا تصرف، راه دیگر اثبات مالکیت است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار میکند، مالک مال است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. بهعنوان مثال کسی که اتومبیلی سوار است مالک آن بوده و نباید فکر کرد که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است.
بنابراین تصرف در مال به عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند. در صورتی که فردی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند؛ مالکیت متصرف منتفی است. در همان مثالی که گفتیم اگر کسی پیدا شود و سند مالکیت اتومبیل را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی خواهد بود.
اما نکته آخر اینکه در روزگار ما در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه یا بنچاق نشانه تصرف دارنده آن محسوب میشود؛ بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته شده تصرف نیست.
به عنوان مثال کسی که سند اتومبیلی را به نام خود دست دارد، مالک آن محسوب میشود، بدون اینکه حتی اتومبیل را در تصرف داشته باشد.
دعوی اثبات مالکیت
هنگامی که ملکی در دفتر املاک به ثبت می رسد، دولت کسی را به عنوان مالک آن ملک به رسمیت می شناسد که ملک به صورت رسمی و قانونی به نام او ثبت شده باشد یا ملک به او منتقل شده و این انتقال به صورت رسمی ثبت شود یا در نهایت ملک از مالک قانونی آن به دیگری ارث رسیده باشد.
سند نوشته ای است که برای اقامه دعوا یا دفاع قابل استناد بوده و از مهم ترین دلایل اثبات دعوا در امور مدنی محسوب می شود.
سند در قانون مدنی دو نوع است یکی سند عادی که اشخاص آن را تنظیم می کنند و یکی سند رسمی که مامور دولت آن را تنظیم و ثبت می کند. مزیتی که سند رسمی نسبت به سند عادی دارد این است که نمی توان نسبت به آن ادعای تردید و انکار کرد یعنی طرف مقابل نمی تواند تنظیم این سند را انکار کند. در مورد سند رسمی صرفا می توان ادعای جعل کرد، که کارشناس دادگاه با بررسی سند، جعلی یا غیر جعلی بودن آن را مشخص می کند. در مقابل نسبت به سند عادی ادعا تردید و انکار قابل طرح است.
منظور از املاک بدون سند، املاکی است که سند آن به صورت عادی تنظیم شده و سند آن رسمی نیست.
تنظیم سند عادی مشکلات فراوانی را در پی دارد مثل اینکه شخصی ملکش را که دارای سند رسمی است، با سند عادی به دیگری منتقل کند و بعد، آن را انکار کند یا یک نفر یک ملک را با سند عادی به اشخاص مختلفی بفروشد. در هر دو مثال خریدار برای اثبات مالکیت خود اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت می کند. او باید این دعوا را با استناد به قرارداد عادی بین خود و مالک آغاز و برای اثبات آن در صورت لزوم از شهادت شهود یا سوگند استفاده نماید.
موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید
موسسه حقوقی و داوری دادگران عدالتخواه امید با مدیریت جناب آقای رضا دانش وکیل پایه یک دادگستری، مفتخر است با بهره گیری از کادری مجرب از وکلای متخصص در تمامی امور حقوقی و کیفری؛ آماده ارائه هرگونه خدمات وکالتی و مشاوره ای برای اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از شرکتهای خصوصی و دولتی در تمامی مراجع قضایی و دادگستری می باشد.
اثبات مالکیت ملک بدون سند
اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد . حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک ، اختلافی به وجود آید و خریدار یا شخص دیگری که به هر نحوی ملک را تملک کرده ، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند.
لازم است دعوایی به خواسته ی اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. و دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان ، نظیر تصرف ملک ، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند. حکم به اثبات مالکیت وی را صادر می کند .
حکم اثبات مالکیت ، اعلامی است. به عبارت بهتر حکم اثبات مالکیت ، نیاز به صدور اجراییه ندارد. و پس از قطعیت حکم ، محکوم له مالک رسمی ملک بوده و می تواند از مزایای رأی استفاده کند .
آیا می توان نسبت به املاک ثبت شده دعوی اثبات مالکیت طرح نمود ؟
خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت ، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد. بر خلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند. بنابراین دعوی اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود. که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد .
چگونه می توان مالکیت را اثبات نمود؟
برای اثبات مالکیت ، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست. بلکه ممکن است به اشکال مختلف ، ملک منتقل شده باشد مثلاً ممکن است ملک از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد. بنابراین مالکیت از طریق دیگری مانند تصرف در ملک یا شهادت شهود نیز قابل اثبات است .
چگونه می توان مالکیت را اثبات نمود؟
این راه ها عبارتند از:
1. سند رسمی
2. قرارداد
3. تصرف
4. شاهد
5. اقرار
ثبت اموال به نام شخص مشخص در دفاتر اسناد رسمی، نشان از مالکیت وی بر آن اموال می باشد که ساده ترین و در عین حال مهم ترین راه تشخیص مالکیت است. برخی مواقع افراد بدون اقدام رسمی جهت انتقال اموال و صرفا با انعقاد قراردادی بین خود، به انجام معامله می پردازند. وجود چنین قراردادی(کتبی یا شفاهی) که مبنی بر مالکیت فردی مشخص باشد، می تواند جزو ادله، جهت اثبات ادعای مالکیت وی مورد استناد قرار گیرد. با اثبات صحت قرارداد عقد شده، ادعای شاکی نقض می گردد. اما مواردی نیز مشاهده می شود که افراد بنابه قراردادی که تاریخ آن منقضی گشته و یا قبلا قرارداد فسخ گشته، ادعای غیر قانونی به مالکیت ملک دارند. از این رو اثبات اعتبار قرارداد ارائه شده ضروری است.
تصرف افراد در املاکی که مالک سابق آن مشخص نباشد، دلیل بر مالکیت وی می باشد. همچنین تصرف مکانی توسط یک شخص به عنوان مالک، دلیل بر مالکیت وی می باشد. اما اگر فرد دیگری با ارائه شواهد و مدارک خلاف ادعای شخص متصرف را ثابت کرده و یا سند ملک را به عنوان مالک ارائه دهد، مالکیت فرد متصرف منتفی می گردد. گاهی نیز امکان اثبات مالکیت ملک توسط شهادت شهودی که مورد قبول دادگاه باشند، وجود دارد. اقرار فرد متصرف به تصرف غیر قانونی ملک و معرفی فردی دیگر به عنوان مالک، دلیل موجه و قابل استنادی جهت اثبات مالکیت مالک اصلی است.
مرجع رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت
براساس اینکه دعوی اثبات مالکیت ملک جزو دعاوی مالی محسوب می شود، در ابتدا بایستی با تهیه تمبر و ابطال و الصاق آن به پرونده، مراحل دادرسی را آغاز نمایند. در ادامه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و اقامه دعوی صورت پذیرد. بنابراین حتی در صورت اسکان طرفین در مناطق دیگر، مرجع صالح رسیدگی به دادخواست، دادگاه واقع در نزدیکی ملک مورد نظر خواهد بود.
نکات مهم دعوی اثبات مالکیت
• دعوی اثبات مالکیت ملک در مواردی مطرح می شود که ملک سند رسمی نداشته و فرد جهت اثبات ادعای مالکیت خویش اقداماتی را عملی کرده و مالکیت خود را به طور رسمی و قانونی رسمیت ببخشد.
• اگر ملک تحت تصرف فرد دیگری است و سند رسمی ثبت شده ای در دست نیست، می بایست دعوی اثبات مالکیت و دعوی خلع ید مطرح گردد.
وکیل در اهواز و وکلای موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید متشکل از بهترین وکیل کیفری . حقوقی و خانواده که هم تخصص فراوانی در زمینه انوع دعاوی داشته و هم به واسطه به نتیجه رساندن صدها پرونده در این زمینه تجربه بالا و ارزشمندی دارند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت خدمات حقوقی ما، با موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید تماس بگیرید. تیم حرفهای ما آماده پاسخگویی به سوالات شما و ارائه راهنماییهای لازم است.”
