سرقفلی یکی از مهم‌ترین حقوق پیش‌بینی‌شده در خصوص املاک تجاری است. طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، “هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر اینکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.”
دعوی تخلیه سرقفلی یکی از رایج‌ترین و پرتکرارترین دعاوی مرتبط با املاک تجاری اجاره‌ای است. با توجه به پیچیدگی قواعد مربوط به این نوع دعوا، ضروری است که خواهان و خوانده‌ای که خواستار صدور حکم در این زمینه هستند، از شرایط تخلیه سرقفلی و نحوه و مراحل طرح دعوی و دفاع از آن آگاهی داشته باشند.
قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک سرقفلی
نهاد حقوقی پیش‌بینی‌شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نیز امکان پیش‌بینی آن در قرارداد اجاره وجود داشت.
بنابراین، قواعد و شرایط تخلیه سرقفلی بسته به سال انعقاد قرارداد، تابع قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ است. شایان ذکر است که با توجه به سکوت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در خصوص شرایط تخلیه سرقفلی و در ماده ۱ آن، مجوز مراجعه به قانون مدنی وجود دارد. در مواردی که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ سکوت کرده، می‌توان به قانون مدنی برای بررسی شرایط تخلیه سرقفلی و قواعد حاکم بر آن مراجعه کرد.
پایان یافتن مدت عقد اجاره و فسخ قرارداد اجاره، از جمله مواردی است که منجر به تخلیه سرقفلی در قراردادهای منعقد شده بعد از سال ۱۳۷۶ می‌شود. در ادامه، مهم‌ترین موارد مسبب تخلیه سرقفلی در قراردادهای منعقد شده قبل از سال ۱۳۷۶ ذکر می‌شود:
1. انتقال سرقفلی به دیگری: اگر مستاجر سرقفلی را بر خلاف شروط توافق‌شده با موجر به دیگری منتقل کند، مالک باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.
2. نیت تجدید بنا: اگر مالک قصد تجدید بنا و احداث ساختمان جدید را داشته باشد، باید قرارداد اجاره را به اتمام برساند و حق و حقوق مستاجر را پرداخت کند. همچنین، ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری به دادگاه برای صدور حکم تخلیه الزامی است.
3. احتیاج شخصی مالک: اگر مالک بخواهد کسب و کاری را در ملک تجاری راه‌اندازی کند، باید مدارک مثبت نیاز شخصی را به دادگاه ارائه دهد و تشخیص ضرورت رفع این نیاز بر عهده محکمه است.
4. تقاضای تخلیه برای سکونت: اگر مالک برای سکونت خود، همسر، فرزندان یا والدینش تقاضای تخلیه سرقفلی را داشته باشد، این موضوع در خصوص املاک تجاری که به نوعی قابل سکونت هستند، مصداق دارد.
5. تخلف مستاجر از شروط اجاره‌نامه: اگر مستاجر از شرط مندرج در اجاره‌نامه تخلف کند، این مورد مصداق دارد، به‌خصوص در شرایطی که شرطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.
6. تعدی و تفریط: اگر مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط کند، تشخیص این امر بر عهده محکمه است.
7. تغییر شغل: اگر مستاجر شغل خود را تغییر دهد و مورد اجاره برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد، این امر بدون رضایت موجر و بدون حکم دادگاه و بدون اینکه شغل جدید مشابه شغل مندرج در اجاره‌نامه باشد، قابل رسیدگی است.
8. امتناع از پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها یا تنظیم قرارداد اجاره امتناع ورزد، این موضوع نیز می‌تواند منجر به تخلیه ملک شود.
شرایط تخلیه سرقفلی
به بررسی شرایط تخلیه سرقفلی و علل قانونی و مشروع آن خواهیم پرداخت. این شرایط عبارتند از:
وجود دلیل قانونی برای تخلیه سرقفلی: برای تخلیه سرقفلی، باید دلیل قانونی و مستند وجود داشته باشد و مدارک مثبت آن ارائه شود.
پرداخت تمامی حقوق قانونی مستاجر: موجر باید تمامی حقوق قانونی مستاجر، از جمله سرقفلی پرداختی و سایر حقوق مربوطه را پرداخت کند.
برخورداری از مدارک لازم: موجر باید مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی را تهیه و ارائه دهد.
داشتن حساب کاربری در سامانه ثنا: تشکیل حساب کاربری در سامانه ثنا ضروری است. این کار می‌تواند از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا از طریق سامانه اینترنتی قوه قضاییه به نام عدل ایران (adliran.ir) انجام گیرد.
مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی
به اهمیت برخورداری از مدارک لازم به عنوان یکی از شرایط تخلیه سرقفلی اشاره شد. در این بخش از مقاله حقوقی دینا، مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی بررسی خواهند شد. این مدارک عبارتند از:
1. دادخواست تخلیه سرقفلی: این دادخواست باید بسته به مورد، با کمک وکیل یا با الگو گرفتن از نمونه‌های موجود، مانند دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل انقضای مدت اجاره یا به علت انتقال به غیر، تنظیم شود.
2. قرارداد و سند اجاره سرقفلی: شامل مدارک عادی یا رسمی مربوط به اجاره سرقفلی.
3. مدارک مثبت مالکیت: مدارکی که مالکیت موجر بر ملک را اثبات می‌کند.
4. مدارک هویتی و اطلاعات حساب کاربری ثنا: مدارک شناسایی شخصی و اطلاعات مربوط به حساب کاربری در سامانه ثنا.
این مدارک برای پیگیری قانونی و انجام مراحل تخلیه سرقفلی ضروری هستند
