قرارداد پیش خرید آپارتمان چیست؟ قبل از آشنایی با نکات پیش خرید آپارتمان، ضروری است که با ماهیت این قرارداد آشنا شوید.
قرارداد پیش خرید آپارتمان چیست؟
این قرارداد توافقی است که بر اساس آن، طرف پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز آپارتمان مورد نظر، چه به‌صورت اقساط معین و چه به‌صورت یک‌جا، در موعد مقرر آپارتمان را از طرف پیش‌فروشنده دریافت می‌کند.
نکات مهم در قرارداد پیش خرید آپارتمان
1. مشخصات آپارتمان: اطلاعات دقیق درباره آپارتمان موضوع قرارداد.
2. تعهدات طرفین: وظایف و مسئولیت‌های پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده.
3. زمان‌بندی: زمان‌بندی انجام اقدامات مقرر در قرارداد.
4. پرداخت‌ها: تعداد، مقدار و زمان پرداخت اقساط قرارداد.
5. حوادث غیرمعمول: پیش‌بینی حوادث غیرمعمول در طول اجرای قرارداد.
6. عدم انجام تعهدات: راهکارهای عدم انجام تعهدات هر یک از طرفین.
7. شرایط فسخ: شرایط فسخ قرارداد پیش‌خرید آپارتمان.
این جزئیات به حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از بروز مشکلات در آینده کمک خواهد کرد.
اگر در نگارش متن قرارداد پیش‌خرید آپارتمان وقت کافی صرف کنید و تمامی سناریوهای ممکن در طول اجرای قرارداد را پیش‌بینی کنید، می‌توانید از بروز بسیاری از چالش‌های احتمالی در مسیر انجام پروژه جلوگیری کنید.
موارد ضروری در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان
قانون پیش‌فروش ساختمان حداقل مواردی را که باید در قرارداد پیش‌خرید قید شود، تعیین کرده است که شامل موارد زیر است:
– نام و مشخصات طرفین: مشخصات حقیقی و حقوقی طرفین قرارداد.
– نشانی ملک: آدرس دقیق ملک موضوع قرارداد.-
ویژگی‌ها و امکانات واحد ساختمانی:
– مساحت اعیانی – تعداد اتاق‌ها
– شماره طبقه – شماره واحد
– شماره پارکینگ و انباری
– مشخصات فنی و معماری ساختمان: – مساحت کل عرصه و زیربنا
– موقعیت و کاربری – تعداد کل واحدها و طبقات
– نوع مصالح مصرفی – نما، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی
– سایر موارد ثبت شده در پروانه ساخت و شناسنامه فنی
– بها یا عوض: – تعداد اقساط و نحوه پرداخت
– شماره قبوض اقساطی – تحویل و انتقال قطعی
– زمان تحویل واحد:
– زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
– تعیین تکلیف خسارت‌ها و تضمین‌ها: – قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات ساختمان
– تعهدات پیش‌فروشنده:
– تعهدات به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
– معرفی داوران: – تعیین داوران برای حل اختلافات
– احکام قانونی:
– احکام مذکور در مواد 6، 7، 8 (به همراه تبصره)، 9، 11، 12، 14، 16 و 20 قانون پیش‌فروش ساختمان
با رعایت این نکات، می‌توانید از بروز مشکلات در فرآیند خرید آپارتمان جلوگیری کنید و اطمینان حاصل کنید که تمامی جوانب قرارداد به‌درستی پوشش داده شده است.
پیش از امضای قرارداد، از وضعیت ملک مطلع شوید
پیش از تنظیم و انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، مدارک ملک موضوع قرارداد را به دقت بررسی کنید. ممکن است ملک به نام شخصی باشد که اجازه فروش آن را ندارد و لازم باشد از شرکا یا سرمایه‌گذاران کسب اجازه کند.
در طول اجرای قرارداد نیز مدارک و مجوزهای ساخت و ساز شامل پروانه ساخت، شناسه فنی واحدها و تأییدیه مهندس ناظر را به دقت بررسی کنید تا مطمئن شوید که همه چیز مطابق با مفاد قرارداد در حال انجام است.
سند یا وکالت‌نامه رسمی پیش‌فروشنده را بررسی کنید
یکی از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان این است که اطمینان حاصل کنید پیش‌فروشنده سند رسمی ملک موضوع قرارداد را در اختیار دارد یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند دریافت کرده است.
اگر پیش‌فروشنده سند رسمی ملک یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب ملک را در اختیار نداشته باشد، تعهداتی که او در قرارداد می‌دهد، هیچ الزامی برای صاحب سند ایجاد نخواهد کرد. بنابراین، تا زمانی که مالکیت پیش‌فروشنده یا وکالت رسمی او از صاحب سند برای شما محرز نشود، نباید به پای میز تنظیم قرارداد بروید.
قراردادتان را کپی نکنید!
یکی از اشتباهاتی که ممکن است طرفین قرارداد پیش‌خرید آپارتمان مرتکب شوند، نگارش عین به عین قرارداد بر اساس یک قرارداد آماده است. هر قرارداد شرایط و ویژگی‌های خاص خود را دارد و برای انعقاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، باید شرایط خود و شرایط طرف پیش‌فروشنده را در نظر بگیرید.
تعیین تعهدات طرفین، زمان‌بندی مراحل مختلف پروژه، دریافت تضمین برای انجام اقدامات مختلف، شرایط فسخ قرارداد و دیگر مفاد قرارداد به توافق طرفین بستگی دارد و باید در مورد جزئیات هر یک از این موضوعات به توافق برسید.
تعهدات طرفین قرارداد را با جزئیات تعیین کنید
یکی از بخش‌های حیاتی قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، تعیین تعهدات طرفین است. تعهدات شما به‌عنوان پیش‌خریدار و همچنین تعهدات پیش‌فروشنده باید به‌صورت دقیق و بدون ابهام در قرارداد ثبت شوند تا هیچ گونه ابهامی در مورد وظایف هر یک از طرفین ایجاد نشود.
هر واژه‌ای که در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان به کار می‌رود، بار حقوقی دارد و می‌تواند برای طرفین تعهد ایجاد کند. برای انجام هر یک از تعهدات باید زمان‌بندی مشخصی در قرارداد در نظر گرفته شود و در صورت عدم پایبندی هر طرف به تعهداتش در زمان تعیین‌شده، باید راهکارهای مناسبی اتخاذ گردد.
صلاحیت پیش‌فروشنده را بررسی کنید
طبق تبصره ماده 1 قانون پیش‌فروش آپارتمان، افرادی می‌توانند به پیش‌فروش آپارتمان اقدام کنند که شرایط زیر را داشته باشند:
– سرمایه‌گذارانی که برای احداث بنا بر روی زمینی که متعلق به فرد دیگری است، سرمایه‌گذاری می‌کنند و به موجب سند رسمی، تعداد مشخصی از واحدهای ساختمانی را در مالکیت خود قرار می‌دهند.- مستاجران زمین‌هایی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا روی زمین مذکور را دارند.
کیفیت را در قرارداد لحاظ کنید
قبل از پیش‌خرید آپارتمان، مشخص کنید که می‌خواهید آپارتمان مورد نظر چه کیفیتی داشته باشد. نمی‌توانید بدون تشریح دقیق ویژگی‌های کیفی آپارتمان، از پیش‌فروشنده انتظار داشته باشید که آپارتمانی با کیفیت مطلوب به شما تحویل دهد.
برای تعیین کیفیت آپارتمان، از عبارات کلی مانند «به حد مطلوب»، «قابل قبول» و «عالی» خودداری کنید. به‌جای آن، ویژگی‌های کیفی مورد انتظار خود را کمی‌سازی کنید و آن‌ها را در قالب اعداد و ارقام در قرارداد به پیش‌فروشنده منتقل کنید. این امر به شما کمک می‌کند تا توقعات خود را به‌خوبی بیان کنید و از بروز مشکلات جلوگیری کنید.
در قرارداد قید کنید که پیش‌فروشنده باید ملک را بیمه کند
یکی دیگر از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان، بیمه ملک در حال ساخت است. پیش‌فروشنده در برابر خسارات ناشی از عیب بنا یا تجهیزات و هرگونه خسارت ناشی از عدم رعایت اصول ایمنی و موازین قانونی، مسئولیت دارد و باید این موارد را در نظر بگیرد.
بنابراین، پیش‌فروشنده موظف است که ملک را در برابر بروز این خسارات بیمه کند. در صورتی که هزینه خسارت وارده بیشتر از مبلغ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ملزم است مابه‌التفاوت هزینه خسارت و مبلغ پرداختی بیمه را به فرد یا افراد متضرر پرداخت کند.
این بند باید به‌طور واضح و مشخص در قرارداد درج شود تا تمامی طرفین از مسئولیت‌ها و تعهدات خود آگاه باشند و در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری وجود داشته باشد
