مطابق ماده 1 قانون پیش خرید آپارتمان:
هر قراردادی که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص بر روی آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری، از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره: اشخاص زیر نیز میتوانند در چارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد، اقدام به پیشفروش آپارتمان نمایند:
1. سرمایهگذارانی که در ازای سرمایهگذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.
2. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
با توجه به این تعریف، در پیشفروش ساختمان که مربوط به سازه نیمهکاره است، پیشخریدار با پرداخت مبلغی کمتر از هزینه ساختمان کامل، مالک آپارتمانی میشود که در آینده ساخته خواهد شد.
تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان بسیار حیاتی است و کوچکترین بیتوجهی به جزئیات آن میتواند منجر به خسارات جبرانناپذیری برای طرفین شود. به همین دلیل، توصیه میشود که این قرارداد توسط وکلای متخصص تنظیم گردد. از این رو، پیشنهاد میکنیم از فرم قرارداد پیشفروش ساختمان وکیلباشی که توسط وکلای متخصص امور قراردادها تنظیم شده، بهرهمند شوید تا با خیالی آسوده با طرف مقابل خود قرارداد منعقد نمایید.
ارکان مهم قرارداد پیش فروش ساختمان:
برای اینکه قراردادتان از اعتبار و صحت کافی برخوردار باشد، لازم است به نحوه تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان دقت ویژهای شود. ارکان اصلی این قرارداد به شرح زیر است:
1. ماده اول: مشخصات طرفین قرارداد
2. ماده دوم: موضوع قرارداد
3. ماده سوم: مبلغ قرارداد پیشفروش ساختمان
4. ماده چهارم: نحوه پرداخت
5. ماده پنجم: زمان تسلیم مورد معامله
6. ماده ششم: تعهدات فروشنده
7. ماده هفتم: شروط قرارداد
8. ماده هشتم: خسارت قرارداد پیشخرید آپارتمان
9. ماده نهم: حل اختلاف
10. ماده ده: فورس ماژور
وجود هر یک از این بندها در فرم قرارداد ضروری است و عدم دقت در تنظیم و تکمیل قرارداد پیشفروش ساختمان ممکن است منجر به خسارتهای جبرانناپذیری شود. بنابراین، توجه به جزئیات این ارکان امری حیاتی است.
مشکلات پیش خرید ساختمان بدون تنظیم قرارداد
پیشتر درباره مزایا و امتیازات خرید یک خانه نیمهکاره صحبت کردیم. حال بهتر است به معایب و مشکلات پیشخرید واحد مسکونی یا تجاری بدون تنظیم قرارداد پیشفروش ملک بپردازیم:
– با توجه به تورم و نوسانات بازار املاک و مستغلات، احتمال این که مبلغ واحد پیشخرید شده بیشتر از میزان برآورد شده باشد، بسیار زیاد است.
– زمان تحویل پروژه بهطور کامل معین و دقیق نیست.- احتمال ناتمام ماندن پروژه به دلایل مختلف، از جمله مسائل اقتصادی، وجود دارد.
– در پیشفروش آپارتمان و ساختمان، زمینه کلاهبرداری از طریق ایجاد وعدههای دروغین بسیار محتمل است.
بنابراین، به شما توصیه میکنیم که چه به عنوان پیشخریدار و چه به عنوان پیشفروشنده، قبل از انعقاد قرارداد پیشفروش آپارتمان، حتماً از مشاوره حقوقی بهرهمند شوید تا گامی مستحکم در جهت انعقاد قرارداد خود بردارید.
مزایای پیش خرید ساختمان:
پیشخرید ساختمان دارای مزایا و امتیازاتی است که موجب شده بسیاری از افراد به خرید آپارتمان نیمهکاره یا نیمهساز علاقهمند شوند. با این حال، قبل از هرگونه اقدامی، نکات مهم قرارداد پیشفروش ساختمان باید مد نظر قرار گیرد تا بهترین نتیجه حاصل شود. از مزایای خرید آپارتمان نیمهساز میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
– قیمت پایینتر: این نوع ساختمانها و آپارتمانها معمولاً ارزانتر از خانههای آماده هستند.
– پرداخت اقساطی: امکان پرداخت مبلغ به صورت اقساطی و متناسب با پیشرفت کار وجود دارد.
– قابل مشاهده بودن مراحل ساخت: خریدار میتواند تمام مراحل ساخت، کیفیت و چگونگی چینش اجزا را نسبت به ساختمانهای آماده مشاهده کند.
– اعمال سلیقه: پیشخریدار میتواند در طراحی و اجزای ساختمان سلیقه خود را اعمال کند.
این ویژگیها و موارد مشابه سبب شده تا پیشفروش ساختمان با رشد روزافزون همراه شود و تعداد افرادی که به دنبال تحقق رویای خانهدار شدن از طریق خرید واحد نیمهکاره یا نیمهآماده هستند، روز به روز افزایش یابد.
مدارک مورد نیاز در زمان انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان:انعقاد قرارداد جهت خرید و فروش ساختمان نیمهکاره به مدارک ویژهای نیاز دارد که شامل موارد زیر است:
1. سند رسمی مالکیت: یا سند رسمی اجاره به همراه حق احداث بنا در ملک.
2. پروانه ساخت: پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر یک از واحدها.
3. تاییدیه مهندس ساختمان: مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
4. استعلام از اداره ثبت: پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
5. بیمهنامه: بیمهنامه موضوع ماده (۹) قانون پیشفروش آپارتمان.
بنابراین، هنگام عقد قرارداد پیشخرید ساختمان، باید این مدارک را به همراه داشته باشید؛ در غیر این صورت، قرارداد شما منعقد نخواهد شد. همچنین، پس از ساخت و تکمیل پروژه، داشتن این مدارک به شما کمک خواهد کرد تا در مراحل انتقال سند در دفتر اسناد رسمی به مشکلی برنخورید.
نحوه فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان چگونه است؟
نحوه فسخ قرارداد پیشفروش ساختمان به شرایطی که در قرارداد ذکر شده است بستگی دارد. عموماً در قرارداد پیشفروش ساختمان، مواردی نظیر شرایط لازم برای فسخ، مهلتهای مربوط به اعلام فسخ و هزینههایی که در صورت فسخ باید پرداخت شود، مشخص میشود.
به عنوان مثال، در برخی قراردادها، تعیین شده است که اگر خریدار بخواهد قرارداد را فسخ کند، مبلغی از پیشپرداخت به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت خواهد شد. در مواردی دیگر، پیشفروش آپارتمان تحت شرایط خاصی مانند شرایط اجتماعی، اقتصادی یا سیاسی انجام شده و در این شرایط، ممکن است هیچگونه شرایطی برای فسخ قرارداد تعیین نشده باشد. در این موارد، شورای داوری میتواند به عنوان یک راهکار برای حل اختلافات مطرح شود
