“حقوق شما در دستان وکلای حرفه‌ای”
ما به حقوق شما اهمیت می‌دهیم و تلاش می‌کنیم تا به شما در مواجهه با مشکلات حقوقی کمک کنیم. با تیم وکلای ما در کنارتان، مطمئن باشید که حقوقتان در دستان حرفه‌ای و قاطع قرار دارد.
بیع شرط نوعی قرارداد بیع است که در آن فروشنده، با قید شرطی، مالکیت مال را به خریدار منتقل می کند. این شرط بدین صورت است که اگر فروشنده در مدت زمان مشخصی، ثمن معامله را به خریدار بازپس دهد، می تواند بیع را فسخ نماید.
بر اساس قانون ثبت، بیع شرط “معامله با حق استرداد” محسوب می شود و در این نوع معامله، خریدار مالک مال نمی شود.
بلکه ملک صرفاً به عنوان وثیقه بدهی در اختیار خریدار قرار می گیرد.
بیع شرط
عقد بیع یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین عقود در قانون مدنی است.
در این عقد، افراد می‌توانند با توجه به احکام مربوطه در قانون، بیع را منعقد کرده و شرایط خاصی را نیز به آن بیفزایند. یکی از انواع عقد بیع، بیع شرطی است که در گذشته رواج زیادی داشته است.
مفهوم عقد بیع شرطی و شرایط آن در ماده 458 قانون مدنی بیان شده است.
بر اساس این ماده، در عقد بیع، طرفین می‌توانند به این شرط توافق کنند که اگر فروشنده در مدت معینی، تمام یا بخشی از ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد، اختیار فسخ یا بر هم زدن تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد.
در هر حال، اختیار فسخ بیع، تابع شرایطی است که خود طرفین در متن قرارداد پیشبینی کرده‌اند.
بنابراین، در بیع شرطی:
فروشنده در صورت بازپرداخت ثمن در مدت معین، اختیار فسخ معامله را دارد.
این اختیار فسخ، تابع شرایطی است که طرفین در قرارداد تعیین کرده‌اند. بیع شرط نوعی قرارداد بود که در آن وام گیرنده مالکیت ملک خود را به وام دهنده واگذار می کرد.
این کار به عنوان تضمینی برای پرداخت وام انجام می شد. پس از آنکه وام گیرنده تمام اقساط وام را پرداخت می کرد، می توانست با استفاده از شرط موجود در قرارداد، ملک را پس بگیرد.
این نوع از معامله بیشتر در میان اقشار ضعیف جامعه رایج بود. برای دریافت وام، آنها مالکیت ملک خود را با مبلغی اندک به صورت بیع شرطی به دیگران واگذار می کردند.
اگر فروشنده می توانست در زمان مشخصی ثمن معامله را به خریدار بازپرداخت کند، بیع فسخ می شد و مالکیت به خود فروشنده باز می گشت.
در غیر این صورت، معامله قطعی می شد و مالکیت به خریدار منتقل می شد. از آنجا که این وضعیت باعث سوءاستفاده می شد، قوانین مربوط به بیع شرط در قانون ثبت تغییر پیدا کرد.
بیشتر بخوانید : عقد معاوضه و تفاوت با عقد بیع
انواع بیع شرط
قانون مدنی ایران در ماده 458 به چند نوع از بیع شرط اشاره می‌کند که به صورت دقیق و مفصل بیان کرده‌ایم.
به طور خلاصه، دو نوع اصلی بیع شرط که در این متن ذکر شده عبارتند از :
نوعی که فروشنده می‌تواند با بازگرداندن تمام مبلغ معامله به خریدار، حق فسخ کل قرارداد را داشته باشد. نوعی که فروشنده با بازگرداندن بخشی از مبلغ معامله به خریدار، حق فسخ کل یا بخشی از قرارداد را خواهد داشت.
همانطور که ذکر شد، طرفین می‌توانند در قرارداد به توافق برسند که فروشنده با بازگرداندن چه میزان از مبلغ معامله، حق فسخ را داشته باشد.
اما اگر در قرارداد مشخص نشده باشد، اصل بر این است که فروشنده باید تمام مبلغ معامله را بازگرداند تا بتواند قرارداد را فسخ کند.
شرایط بیع شرط
بیع شرط یا بیع خیاری یک نوع معامله صحیح و معتبر در قانون مدنی ایران است.
برای صحت و اعتبار بیع شرط، چند شرط اساسی وجود دارد:
قصد و رضایت طرفین برای انجام بیع شرطی: هر دو طرف باید قصد و رضایت کامل برای انجام این نوع بیع داشته باشند.
اهلیت طرفین: هر دو طرف باید بالغ، رشید و عاقل باشند.
مشخص بودن موضوع قرارداد و مشروع بودن آن:
موضوع قرارداد باید به طور کامل مشخص باشد و هدف از انعقاد آن نیز باید مشروع باشد.
ممنوعیت سوء استفاده از بیع شرطی:
طبق ماده 463 قانون مدنی، اگر ثابت شود که فروشنده فقط به قصد قرض گرفتن اقدام به بیع شرطی کرده است، احکام بیع شرط در مورد آن اعمال نخواهد شد و آثار انتقال ملک به خریدار ایجاد نخواهد شد.
بنابراین، با رعایت این شرایط، طرفین می توانند اقدام به انعقاد بیع شرطی نمایند. در ادامه، آثار بیع شرط را نیز بررسی خواهیم کرد.
لطفاً توجه داشته باشید که مشاوره حقوقی نیازمند بررسی جزئیات و شرایط حسب مورد است.
پیشنهاد می‌کنم در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر، با وکیل در اهواز یا وکلای متخصص موسسه حقوقی داوری دادگران عدالتخواه امید مشورت کنید.
آثار بیع شرط
تفاوت بیع شرط و خیار شرط
بیع شرط: نوعی معامله است که در آن فروشنده (بایع) به دلیل بازپرداخت ثمن معامله در مهلت مشخص، اختیار فسخ قرارداد را دارد.
خیار شرط: یکی از انواع خیارات در قانون مدنی است که بر اساس آن، در عقد بیع، ممکن است شرط شود که خریدار، فروشنده یا شخص ثالث اختیار بر هم زدن معامله را در مدت معین داشته باشند.
تفاوت اصلی:
در بیع شرط، فقط فروشنده اختیار فسخ معامله را دارد، اما در خیار شرط، هر دو طرف یا شخص ثالث می توانند معامله را فسخ کنند و دلیل فسخ محدود به بازپرداخت ثمن نیست.
به عبارت دیگر، بیع شرط یک نوع معامله است در حالی که خیار شرط یکی از انواع خیارات قانونی است. این تمایز مهمی است که باید در نظر گرفته شود.
تفاوت بیع شرط با معامله رهنی
بیع شرط، نوعی معامله است که طی آن، فروشنده ملکی را به خریدار میفروشد، اما با این شرط که در مدت معینی (مثلا یک سال)، فروشنده بتواند با پرداخت مبلغی معین، ملک را پس بگیرد.
در واقع، این نوع معامله به نوعی بین بیع و رهن قرار دارد. قبلا این نوع معامله مورد سوءاستفاده واقع میشد، به طوری که فروشندگان ضعیف مجبور میشدند ملکشان را با مبالغ ناچیز به خریداران بفروشند و در مهلت تعیین شده نیز نمیتوانستند آن را پس بگیرند.
بنابراین، ملکیت به طور کامل به خریدار منتقل میشد.
به همین دلیل، قانونگذار در ماده 463 قانون مدنی مقرر کرد که چنانچه مشخص شود که قصد فروشنده بیع نبوده، بلکه قصد دیگری مانند قرض بوده است، احکام بیع اجرا نخواهد شد.
همچنین قانون ثبت اسناد و املاک در مواد 33 و 34 مقرراتی در خصوص بیع شرطی پیشبینی کرد که تا حدی ناسخ احکام قانون مدنی محسوب میشود.
طبق این مقررات، بیع شرطی به عنوان معامله با حق استرداد شناخته شده است. به این معنا که مالکیت به طور کامل به خریدار منتقل نمیشود، بلکه خریدار مانند طلبکار در قبال وثیقه، حق دارد طلب خود را استیفا کند.
درنتیجه، تفاوت بین بیع شرطی و رهن در این است که در بیع شرطی، مالکیت از همان ابتدا به خریدار منتقل میشود، اما در رهن، مال فقط به عنوان وثیقه در اختیار طلبکار قرار میگیرد.
